中原网讯: 昨天下午，市政府召开新闻发布会，公布了郑州刺激房地产市场的一揽子政策，并宣布该政策即日起实施。在新闻发布会上，市政府有关负责人强调，这一揽子新政不能认为在拯救房地产市场，而是国家政策的迅速落实。与杭州、南京等城市政府出台的救市政策相比，郑州一系列刺激措施力度较小，但仍可看作是一个温和的政策信号。
政策解读
昨日出台的新政《关于促进房地产业持续稳定健康发展的若干意见》，从调节房地产市场供应、加大对购房者和开发商的金融支持、调整税费政策、完善低收入家庭住房保障、防范房地产风险等六个方面，共提出了17条意见（简称“17条意见”）。
此次郑州市出台的政策其中主要包括两大方面，一是对购房者让利优惠，减免购房环节的相关税费，从政策上支持市民购房。二是减轻开发商在开发环节的资金压力，在城中村改造、保障住房建设、旧城改造等项目上，允许缓缴部分税费。
对购房者的利好
利好之一：支持市民购房，将住房公积金贷款最高额度提高到40万元。放宽住房公积金贷款政策。购买普通商品住房、限价商品住房和经济适用房的，首付比例降至20%。
解读：目前郑州的公积金贷款首付比例为30%，首付降低到20%后，意味着更多的人可以提前买到房。
利好之二：购买二手住房的，贷款最长期限由20年调整为30年（不得超过国家规定的法定退休年龄），首付比例降至30%。
解读：对二手房交易构成重大利好，此前二手房公积金贷款首付比例为40%。
利好之三：职工购买改善型普通商品住房的，可申请相应额度的住房公积金贷款。鼓励职工提取本人、配偶及直系亲属的住房公积金用于购买普通商品住房。开展住房公积金省内异地贷款业务，支持外地居民来郑购房。
解读：由于公积金贷款政策属于地方政府制定，首次在最高额度、首付比例降低、贷款年限延长、允许异地贷款等方面做出让步，将会对市场产生较大的吸引力。11月上旬，住房公积金就可开展省内异地贷款业务，目前相关申报程序正在研究中。
利好之四：下调契税税率。自11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。
解读：这和国家22日出台的政策完全相同，初步测算，减免的契税可突破1亿元。
利好之五：实施二手房交易优惠政策。自11月1日起，二手房交易时，实行缴补分离，由市财政部门暂按应缴纳的营业税和个人所得税市、区两级财政所得部分全额补贴。
解读:这个利好能极大减轻购房者的经济负担。
对开发商的利好
利好之一：对于已通过招、拍、挂等方式取得国有土地的城中村和旧城改造项目建设用地，符合城市规划并具备地块分宗条件的，经土地受让人申请，原批准人同意，签订有关补充协议，可分宗办理国有土地使用证。
解读：加大存量土地的利用，特别对于城中村和旧城改造项目建设用地具备地块分宗条件的，可以给予分宗办理国有土地使用证，这将对缓解开发商资金压力和快速推进项目建设起到巨大的支持作用。
利好之二：鼓励企业项目合作。获得国有土地使用权的开发企业，允许以国有土地使用权与他人合作，对具备转让条件的开发项目，积极鼓励开发企业以投资、入股或转让等方式寻求合作伙伴。
解读：增强房地产企业风险抵御能力，避免出现“问题楼盘”。
利好之三：在符合上级信贷综合收益率要求和收益覆盖风险的原则下，对有效益、有市场、有信用的优质房地产开发企业，积极向上争取信贷额度，合理确定贷款期限和贷款利率水平。
解读：搭建政、银、企对接互动平台，政府出面协调解决企业面临的资金链断裂等困难。
利好之四：缓缴行政事业性收费和政府性基金。对房地产开发和交易环节的行政事业性收费和经营服务性收费进行一次全面清理，没有政策规定的坚决取消。对城中村改造、旧城改造和保障性住房项目，城市基础设施配套费等行政事业性收费和劳保基金、墙改基金等政府性基金，在开发企业作出缓缴书面承诺后，延缓至办理商品房预售许可证时收取。
解读：据悉，仅此一项我市缓缴费用就高达25亿元。据了解，目前开发商房地产开发交易的过程中，每平方米地价需要缴纳三四百元，这部分费用缓缴，可有效缓解企业短期资金压力问题。
利好之五：加快消化存量商品住房，市、区政府根据城市建设和住房保障需要，优先购买市场上符合条件的已建或在建商品房作为拆迁安置住房、限价商品住房和保障性住房。
解读：对于郑州日益增多的空置商品房，政府出钱购买，可减少存量商品房的数量。
给您算笔账
买80平方米、30万元的二手房，可以省税2.25万元
如果市民购买一套80平方米的普通二手住房，房价合计为30万元，实行新的规定后，如果使用公积金贷款，首付款只需要9万元就可以贷款买房，剩余的21万元贷款年限可以长达30年，而此前首付需要12万元、贷款年限只有20年。同时，目前二手房交易中144平方米以下、不满5年者，需要缴纳的营业税税率为5.5%，市、区财政收入各占50%；个人所得税税率为1%，其中归市、区两级财政的收入占比分别为20%。在实行新的规定前，需要缴纳营业税1.65万元（30×5.5%），需要缴纳个人所得税3000元（300000×1%），实施新政后，缴纳的1.65万元营业税随后又补贴返还给买房者，缴纳的个人所得税中1200元（3000×40%）也给予返还。如果再加上契税也从2%下调到1%，这一项也省下3000元。这就是说，在郑州房产新政实施后，购房总价为30万元的二手房，仅这三项税收就可以省下2.25万元。
政府回应
政策救的是什么？
副市长：“信心比黄金更重要”
在各地救市政策群起之时，超过八成网友反对政府救市，为此“救市派”与“反救市派”口水战激战正酣。那么，市政府出台17条意见，究竟救的是什么呢？
“我们现在能做到的就是提高投资者和消费者的信心。”“信心比黄金更贵重。”市委常委、副市长穆为民这样解释出台新政的缘由。
对于政府是否在救市，穆为民简洁地否认了这一说法。他认为，这一系列措施有可能刺激郑州市民购房。“郑州的房产市场还属于发展中城市，面对的是有近1亿人口的大省，住房需求潜力还很大。”
老百姓是否会满意？
房管局局长：让利给百姓，没有减免开发企业任何费用
昨天，市房管局局长王广国强调，政府出台的17条意见都是让利给购房者的，对于开发企业没有任何减免的政策，最多只是缓缴行政事业性收费和政府性基金。
“缓缴这个政策也只是短期的，也仅对于城中村、旧城改造和保障性住房的三类开发商，可以解决开发商的资金断链的情况，是暂时缓缴以后还要缴纳，但这个作用应当是立竿见影，也可以说雪中送炭。”王广国说。
王广国局长也坦言，之所以出台缓缴的措施而非减免，是因为“老百姓也能接受”，也是为了“特殊时期保护购房人的安全”。
业内观点
政策效果多大有待观察
河南财经学院工程管理系教授刘社分析称，郑州市此次出台的17条政策，有与中央一致的地方，也就是要激活市场，增加市场成交量，也有不一致的地方，如针对开发商有地没有钱的状况，鼓励其重组、合作，政府可以优先购买房子用于拆迁安置房等，给了市场很大的想象空间。郑州目前的房价基本上还比较平稳，特别是中心城区的房价依然在高位，总体来看，郑州房价应该还有下降的空间。这次郑州出台的政策效果会有多大值得观察。
对二手房刺激作用不小
21世纪不动产郑州区域连锁中心总监王宇飞认为，政府对二手房交易的营业税和个人所得税市、区财政所得部分进行全额补贴，对买房者有很大的诱惑力，因为这部分税费还是比较大的，如一套40万元的二手房交易，这两部分税就占了3万多元，对买房者来说节省了不少。有利于二手房市场的活跃，特别是对于有些确实需要买房者来说，在看着郑州出台措施后，估计就会买房了。
附 / 郑州：关于促进房地产业持续稳定健康发展的若干意见
各县（市）、区人民政府，各有关单位：
为进一步完善房地产市场宏观调控，合理引导房地产开发与消费，规范和维护房地产市场秩序，促进房地产业持续稳定健康发展，现提出如下意见，请认真贯彻落实。
一、完善宏观调控政策，调节房地产市场供应
（一）进一步优化土地管理政策。根据我市房地产市场发展实际，适度调整土地出让规模，科学合理地确定土地出让的节奏、数量、结构和价格，引导理性竞买土地。对于已通过招、拍、挂等方式取得国有土地的城中村和旧城改造项目建设用地，符合城市规划并具备地块分宗条件的，可在总平面方案审定前提下，经土地受让人申请，原批准人同意，签订有关补充协议，根据批准的宗地划分方案，可分宗办理国有土地使用证。
（二）鼓励企业重组与项目合作。通过出让方式取得国有土地使用权的开发企业，允许以国有土地使用权与他人合作；对具备转让条件的开发项目，积极鼓励开发企业以投资、入股或转让等方式寻求合作伙伴，增强抵御风险的能力，避免出现问题楼盘。
（三）科学调整住房供应结构。根据市场需求，科学确定住房年度建设计划，合理控制房地产开发建设规模，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房供应。在区域结构上，从严控制存量房较为集中地区的土地供应和商品房建设；在户型结构上，应以中低价位、中小户型的普通商品住房为主；在房屋类型结构上，鼓励商业地产的开发建设，发展楼宇经济。
（四）加快推进城中村和旧城改造工作。按照“先安置、后开发”的原则，采取有效措施，加大村民安置住房和拆迁安置住房建设力度，加快安置步伐。严格禁止未办理房屋所有权证的安置住房向社会出售。
城中村改造项目土地出让金扣除国家、省规定应上缴财政的部分和提取10％廉租住房建设基金外,其余部分以市人民政府补贴方式一次性拨付到区人民政府,用于该城中村改造规定范围内基础设施配套建设。对于已批准的旧城改造项目，要按照《郑州市人民政府关于印发郑州市旧城改造暂行办法的通知》（郑政〔2008〕16号）文件精神，严格落实优惠政策，并抓紧组织实施。
（五）加快消化存量商品住房。要采取有效措施，推进市场待销和滞销住房的市场销售，减少存量商品住房的空置数量。市、区人民政府根据城市建设需要和住房保障需求，综合考虑区域、户型、价格等因素，优先购买市场上符合条件的已建成或在建普通商品住房作为拆迁安置住房、限价商品住房和保障性住房房源。
二、加大金融支持力度，提升融资和消费能力
（六）建立政府、银行与企业的沟通协调机制。搭建政、银、企对接的互动平台，及时协调解决企业面临的资金困难，为企业进一步发展提供金融支持。在符合上级信贷综合收益率要求和收益覆盖风险原则下，对有效益、有市场、有信用的优质房地产开发企业，积极向上争取信贷额度，合理确定贷款期限和贷款利率水平。稳步推进个人住房贷款业务，支持居民购买普通商品住房，提升居民住房消费能力。
（七）放宽住房公积金贷款政策。住房公积金贷款最高额度提高到40万元。购买普通商品住房、限价商品住房和经济适用房的，首付比例降至20％；购买二手住房的，贷款最长期限由20年调整为30年(不得超过国家规定的法定退休年龄)，首付比例降至30％。职工购买改善型普通商品住房的，可申请相应额度的住房公积金贷款。鼓励职工提取本人、配偶及直系亲属的住房公积金用于购买普通商品住房。开展住房公积金省内异地贷款业务，支持外地居民来郑购房。
三、合理调整税费政策，促进房地产投资和消费
（八）下调契税税率。自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％。
（九）实施二手房交易优惠政策。自2008年11月1日起，二手房交易时，实行缴补分离，由市财政部门暂按应缴纳的营业税和个人所得税市、区两级财政所得部分全额补贴。
（十）缓缴行政事业性收费和政府性基金。对房地产开发和交易环节的行政事业性收费和经营服务性收费进行一次全面清理，没有政策规定的坚决取消。
对城中村改造、旧城改造和保障性住房项目，城市基础设施配套费等行政事业性收费和劳保基金、墙改基金等政府性基金，在开发企业作出缓缴书面承诺后，延缓至办理商品房预售许可证时收取。
四、加大保障性住房供应力度，完善住房保障体系
（十一）确保完成住房保障规划目标。全面落实《郑州解决城市低收家庭住房困难发展规划和年度计划（2008—2010年）（郑政办〔2008〕1号）。大力筹措廉租住房实物房源，不断提高实物配租比例；加大经济适用住房的建设力度，逐步实现“按需供应”；积极推进限价商品住房的建设力度，对中等收入住房困难家庭形成有效供应；加快建立周转住房制度，不断改善外来务工人员和大中专毕业生的居住条件；严格落实城中村改造项目中过渡性廉租住房和周转住房房源的配建比例，加快形成完善的住房保障体系。
五、防范风险，强化房地产市场监管
（十二）强化信贷管理。加强房地产开发贷款资金管理，各商业银行积极履行项目资金封闭管理职责；加强诚信管理，实现各商业银行与房产管理系统信息共享，规范市场行为，防止住房贷款假按揭、假首付等现象的发生。
(十三)加强商品房预售和二手房交易资金监管。加快建立健全预售资金监管制度、二手房交易合同网上备案制度和交易资金银行托管制度，切实维护购房人的合法权益。
（十四）加大对小产权房的查处力度。严禁城镇居民购买宅基地、农民住房和小产权房。市国土资源部门会同监察、规划、建设、市政执法、公安和房管等部门，对擅自利用集体土地进行商品房开发的房地产项目进行逐一清理，并依法严肃查处。
（十五）建立健全房地产风险预警机制。加强对房地产行业发展战略研究和市场趋势分析，实时监控房地产企业的经营活动，完善市场信息披露机制，制定突发公共事件应急预案，实施必要干预，有效化解市场风险，维持良好的市场交易秩序。
六、提高政府服务水平，优化市场发展环境
（十六）提高服务水平。相关职能部门要进一步简化房地产开发领域的审批环节，缩短审批时限，提高办事效率，对城中村、旧城改造和保障性住房项目实行审批“绿色通道”，限时办结，营造良好的发展环境。
（十七）坚持正确的舆论导向。加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场运行情况；定期发布房地产市场信息，引导广大住房消费者树立正确的住房消费观念，稳定房产消费预期；加快房地产诚信体系建设，规范房地产市场秩序。
七、本意见自发布之日起施行。
2008年8月24日
